物業管理是一種和現代化房產開發方式相配套的綜合管理，它和社會主義市場經濟體制相適應。確保管理區域內業主及物業使用人的生命財產安全是物業管理的一項基本內容和工作，而消防安全管理在生命財產安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。物業管理中消防安全管理的目的，就在于預防火災的發生，最大限度上減少火災損失，為業主和住戶的工作、生活提供安全環境。物業管理對于改善人居環境質量，提高城市管理水平，維護社區和諧穩定起到積極的作用。

　　一、當前物業消防安全管理中存在的問題

　　物業管理是上世紀80年代引入我國的，至今已有二十多年的發展歷程，但總體上我國的物業管理水平仍處于發展階段，在消防管理這方面積累的經驗還不豐富，存在著許多亟待解決的問題。

　　（一）消防管理經費的不落實，造成物業管理及消防管理不落實。消防安全管理經費涉及消防設施設備的維護保養和日常消防安全管理費，管理經費主要來自兩個渠道：一是開發商提供的一定比例的物業管理維修資金，二是物業管理公司向業主或物業使用者收取的物業管理費。但有些開發商提供的物業管理維修資金沒有法定主管部門監督提留，全部由業主和用戶來承擔，這樣就造成物業管理收取費用過高，維修資金難以落實的問題；而物業管理公司與業主之間僅靠契約，物業管理資金使用、管理的不規范，使繳納者產生誤解，因而消防管理費用難以收取。

　　（二）物業管理的職業隊伍未形成，消防管理不規范。物業管理作為城市社區管理中一個重要的基層管理體系，在我國起步較晚，目前物業管理的職業隊伍尚未形成，作為專業技術性較強的消防安全管理人員更是嚴重缺乏，面對物業管理中設置的現代消防設施，物業管理人員往往知之甚少。

　　（三）物業消防安全管理責任不明，物業與業主矛盾多。物業管理是建立在契約之上的民事商務行為，它涉及許多行業和廣泛的經營管理內容。物業消防安全管理涉及到消防設施維護等有形管理和物業區用戶日常消防管理等無形管理，而物業服務企業應當履行的工作范圍和法律責任往往界定不明，致使物業消防安全管理中產生大量矛盾糾紛。

　　（四）開發商建管脫節，留下火災隱患。目前一些房地產開發建設與物業管理存在明顯的脫節，開發商未從物業的生產、流通與消費的全過程出發來設計、施工和監督。這種建與用、建與管脫節的現象，造成物業投入使用和消費過程中建筑消防安全分區、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。

　　二、物業消防安全管理的必要性

　　現代物業的規模大、配套設施設備功能齊全，這也就意味著消防安全是物業管理的重頭戲。消防安全不發生則已、一旦發生火災后果不堪設想，所造成的損失可能是毀滅性的乃至災難性的破壞。隨著社會主義市場經濟的不斷發展，大型商業樓宇和住宅區如雨后春筍，出現了一個住宅區、一幢大廈的物業產權多元化且多家占有使用的多重化、分散化管理的復雜狀況。而一個住宅區域、一幢大樓的消防安全整體性、消防設施設備配套性，都要求有一個統一的物業管理企業來實行消防安全管理。其次，隨著現代化進程的加快和土地資源的緊缺，城市建筑開始不斷向高空和地下延伸，高層、超高層建筑層出不窮。與此同時，建筑物的使用功能也日趨多樣化和復雜化，消防設施設備越來越多，功能越來越復雜，客觀上也要求消防安全管理具有專業性和技術性。

　　三、解決物業消防管理問題的對策

　　物業管理是一個發展前景廣闊的新興行業，其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物業消防安全管理工作是一項長期任務。

　　（一）明確物業管理人員職責，使從業者知道要干什么，怎么干。物業服務企業的職責是對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務。物業管理公司的全體員工都應具有相應的消防知識，熟悉并能正確使用各種消防設施和器材；負責消防控制室的日常值班；嚴格貫徹、執行消防法規，落實各項防火安全制度和措施；管理好管轄區內的各種消防設備、設施和器具，定期進行檢查、維護、更新，確保它們始終處于完好狀態。新修訂的《中華人民共和國消防法》中第十八條對物業服務企業的職責進行了明確規定。物業服務企業如違反上述規定的，消防部門可責令其限期改正；逾期不改正的，對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分或者給予警告處罰。

　　（二）建立完善的消防安全制度，做到有章可循。結合新《中華人民共和國消防法》的實施，物業服務企業應進一步明確其自身消防安全管理的責任，建立完善的消防安全制度和規范的消防安全臺賬。物業服務企業應制定消防控制室值班制度。消防控制室是火警預報、信息通訊中心，值班人員必須樹立高度責任感，認真做好消防控制中心的值班監視工作，并做好消防設施每天運行情況記錄。物業服務企業應落實每日防火巡查制度，定期開展消防安全檢查。要保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；確保消火栓配件完全完好；報警系統準確無誤。備用發動機、消防水泵、消防電梯應能應急使用。定期組織消防安全檢查，做到發現隱患立即消除，不能后患。物業服務企業應建立逐級防火崗位責任制，建立健全防火制度和安全操作制度。物業公司要建立防火檔案，對火險隱患、消防設備運行狀況、重點消防部位、防火檢查記錄、設備檢測記錄等存檔在案；制定滅火和應急疏散預案；定期進行有針對性的防火演練。

　　（三）建立高素質的物業消防安全管理隊伍。物業服務企業的專（兼）職消防管理人員應具備一定的防災滅火知識，熟悉《中華人民共和國消防法》和相應法律法規。消防控制室的操作人員則必須經消防部門的教育培訓后持證上崗，具有現代消防技術方面的知識、熟練掌握消防設施的運行情況和操作方法。

　　（四）公安機關消防機構應加強對物業消防安全管理的監督指導工作。首先，公安機關消防機構應嚴格把好建筑設計審核和驗收關，不留先天性的火災隱患。其次，公安機關消防機構應加強對物業服務企業的監督和指導，定期實施防火監督檢查，為物業服務企業提供法律法規、消防技術方面的支持和服務，促進物業服務企業消防安全管理水平不斷提升。同時，對物業消防安全管理人員進行專業的防火和滅火消防培訓，幫助物業服務企業切實提高消防安全管理素質。

　　綜上所述，物業服務企業要提高物業的經濟效益、社會效益和環境效益，為業主和物業使用人提供安全、舒適的工作生活環境，就要在消防安全上加強管理，逐漸形成專業化、社會化、規范化和法制化的管理體制。